Paragraaf Grondbeleid

De activiteiten binnen de grondexploitatie hebben een bedrijfsmatig karakter. De grondexploitatie dient daarom over het geheel genomen tenminste kostendekkend te zijn. Uitgangspunt is dat complexen minimaal budgettair neutraal zijn. Indien dit niet mogelijk is, wordt een verliesgevend complex gedekt door (een) winstgevend (e) complex(en). Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de reserve Grondexploitatie.

Actieve/passieve grondpolitiek
Op basis van de Nota grondbeleid 2024, door uw raad bekrachtigd op 10 juli 2024, hanteert Ermelo de volgende uitgangspunten ten aanzien van het realiseren van ontwikkellocaties en –projecten benoemd in de Structuurvisie:

Streven naar actief grondbeleid, als:

• Zich kansen voordoen om een locatie te verwerven die geschikt is voor sociale koop- of huurwoningen.
• Zich kansen voordoen om een strategische positie te verwerven in een gebied voor de langere termijn een ruimtelijke herstructurering te voorzien is.
• Een positieve impuls kan worden gegeven aan de gewenste ruimtelijke herstructurering van een gebied.
• De beoogde ruimtelijke ontwikkeling daarom vraagt.
  
  

In beginsel kiest de gemeente voor facilitair grondbeleid als:

• De grondexploitatie van een locatie als risicovol moet worden aangemerkt.
• De ontwikkeling niet door de gemeente behoeft te worden geïnitieerd en qua regie kan worden volstaan met het stellen van locatie-eisen. 
  
  

Coalitieakkoord 2026-2030 "Ermelo op koers"
In aanvulling op bovenstaande uitgangspunten voor de grondpolitiek, is in het coalitieakkoord benoemd dat het grondbeleid actiever wordt: we gaan inspelen op kansen die we zien om onze maatschappelijke doelen te behalen.

Omgevingsvisie Ermelo
De huidige Omgevingsvisie van de gemeente Ermelo gaat nog uit van een voornamelijk ondersteunende rol van de gemeente. Voor veel opgaven zal de gemeente niet de initiatiefnemer of de ontwikkelende partij zijn. De gemeente voert in eerste aanleg geen actief grondbeleid en wil juist bedrijven, inwoners en organisaties ruimte geven om initiatieven te ontplooien.

Omgevingsvisie 2.0 Ermelo
Er  wordt toegewerkt naar een koersdocument waarin de hoofdkeuzes worden gemaakt over locatie, vorm en doelgroepen van mogelijke nieuwe (grotere) woon- en werklocaties, waaronder locaties voor grootschalige woningbouw. Voordeel hiervan is dat snel keuzes kunnen worden gemaakt over de ontwikkeling van nieuwe woon- en werklocaties, zonder dat gewacht hoeft te worden totdat de omgevingsvisie in zijn geheel is vastgesteld.
 
Grondbeheer en vastgoedinformatie
Gronden en opstallen bestemd voor de openbare dienst en/of van niet strategisch belang voor ontwikkellocaties worden gerekend tot de algemene dienst. Dergelijke grond wordt zo mogelijk marktconform in particulier eigendom overgedragen, wanneer deze niet benodigd is voor de inrichting van een wijk of straat en ook om andere redenen niet in gemeentelijk bezit dient te blijven.
Gronden en opstallen van strategisch belang voor ontwikkellocaties worden geactiveerd als "Materiële vaste activa" en te zijner tijd bij raadsbesluit, inhoudende de vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief grondexploitatieopzet, ondergebracht in een grondexploitatiecomplex.

Relatie met het raadsprogramma Samen Wonen in Ermelo
Grondaankopen worden gedaan ten behoeve van de aanleg, reconstructie en herinrichting van wegen, aanleg van fietspaden en parkeren. Daarnaast zijn/worden er grondaankopen en -verkopen gedaan ten behoeve van de ontwikkellocaties.
Indien de gemeente zelf een grondpositie heeft, wordt een ontwikkelvisie opgesteld en de haalbaarheid van een nieuwe ontwikkeling onderzocht. Bij door derden te ontwikkelen locaties treedt de gemeente faciliterend en voorwaarden stellend op.

Te leveren prestaties 2027
Actieve grondpolitiek
Minimaal jaarlijks worden de exploitatieopzetten van de in uitvoering genomen complexen geactualiseerd. Er zijn voor 2027 geen lopende exploitaties. 

De activiteiten binnen de grondexploitatie hebben een bedrijfsmatig karakter. De grondexploitatie dient daarom over het geheel genomen tenminste kostendekkend te zijn. Uitgangspunt is dat complexen minimaal budgettair neutraal zijn. Indien dit niet mogelijk is, wordt een verliesgevend complex gedekt door (een) winstgevend(e) complex(en). Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de reserve Grondexploitatie.

Onderstaand worden enkele belangrijke financiële aspecten aangaande grondexploitatie aangegeven.

Actieve grondpolitiek
Kosten en opbrengsten worden middels exploitatieopzetten per complex in beeld gebracht. Voor de toe te rekenen kosten wordt aangesloten op de kostentoerekening uit de landelijke de 'Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023'. Naast kosten derden zijn met de betreffende projecten ook personele en financieringskosten gemoeid. De personele lasten worden op basis van te verwachten urenbestedingen toegerekend aan de betreffende complexen. In 2027 zijn geen exploitatie-opzetten.

Reserve Grondexploitatie
De reserve Grondexploitatie bepaalt in belangrijke mate het directe weerstandsvermogen van de grondexploitatie. De reserve Grondexploitatie dient voornamelijk als werkkapitaal voor strategische en anticiperende grondverwerving.

Parameters gemeentelijke grondexploitaties
De percentages kostenstijging, opbrengststijging woningbouw en opbrengststijging bedrijfsterrein worden bij de herziening van de exploitatie-opzetten bepaald. Als basis daarvoor wordt gebruik gemaakt van Metafoor Outlook Grondexploitaties. Metafoor Outlook Grondexploitaties wordt jaarlijks in december gepubliceerd en biedt handvatten bij het inschatten van de kosten- en opbrengstenparameters van grondexploitaties. In Outlook Grondexploitaties zijn de meest recente jaarcijfers, prognoses en de visie voor de komende jaren gebundeld.

Risicomanagement
Bij risico's moet gedacht worden aan risico's van algemene aard en specifieke projectgebonden risico's. De kwantificering van de risico’s vindt ten minste één maal per jaar plaats (bij de jaarstukken) of zo nodig tussentijds (bij de voor-/najaarsrapportages).

Risico's van algemene aard
De categorie van algemene aard laat zich vertalen in economische risico's zoals de marktsituatie voor woningbouw en bedrijventerreinen en renteontwikkelingen. Vooral complexen met een lange looptijd kunnen deze risico's in zich hebben. 
De huidige mondiale politieke ontwikkelingen en onrust kunnen van grote invloed zijn op tal van terreinen. Het is denkbaar dat de percentages voor opbrengsten- en kostenstijging behoedzamer moeten worden ingezet, hetgeen zijn invloed heeft op exploitatieresultaten.

Specifieke projectgebonden risico's
Bij specifieke projectgebonden risico's gaat het om bodemsaneringen (bijvoorbeeld asbest), (omgevingsplan) procedures en dergelijke, maar ook om risico's verbonden aan inhoudelijke posities die belanghebbenden bij een project innemen. Deze risico's worden bij de opstelling/herziening van de exploitatieopzetten per project zo goed mogelijk ingeschat en financieel vertaald. Dit neemt niet weg dat altijd een bepaald risico blijft bestaan. De eventueel aan de orde zijnde risico's worden per project kwalitatief beschreven.

Weerstandsvermogen grondexploitatie
De beschikbare weerstandscapaciteit grondexploitatie bestaat uit de reserves Grondexploitatie.  

Er is op het moment geen sprake van concrete financiële risico's. Hierdoor bedraagt de hiervoor benodigde weerstandscapaciteit in feite € 0. Dit leidt tot de conclusie dat de weerstandscapaciteit van de grondexploitatie uitstekend is.

Actualiteit exploitatieopzetten
Als onderdeel van het beheersbaar houden van risico's worden de exploitatieopzetten jaarlijks herzien. Bij deze actualisatie wordt zo veel mogelijk aangesloten op het opstellingstraject van de jaarstukken. Als er aanleiding voor is, vindt daarnaast tussentijdse herziening van de exploitatieopzetten plaats.